Değer Artış Payı (DAP) Nedir? İmar Planı Değişikliğinde Karşılaşılan Gizli Maliyetler
Parsel veya ada bazında yapılan uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda oluşan taşınmaz değer artışının kamuya aktarılması süreci, hesaplama formülü ve 2026 muafiyet kriterleri.
İçindekiler
1. Değer Artış Payı (DAP) Nedir?
Değer Artış Payı (DAP), 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Ek 8. maddesi ve ilgili uygulama yönetmeliği uyarınca; taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine gerçekleştirilen uygulama imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazın değerinde meydana gelen artışın kamuya kazandırılması amacıyla alınan yasal paydır.
Geçmişte parsel bazında yapılan "noktasal emsal artışları" artık mevzuatla yasaklanmış olup, ada bazında ve tüm maliklerin muvafakatiyle yapılan fonksiyon veya nüfus/yoğunluk değişikliklerinde oluşan imar rantının adil biçimde kamuya dönmesi hedeflenmektedir.
2026 Mevzuat Gündemi Notu
Uygulama imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelen değer artışının tespitinde SPK lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşunun hazırladığı raporlar Kıymet Takdir Komisyonu tarafından esas alınır.
2. Değer Artışı Nasıl Tespit Edilir ve Hesaplanır?
Bir imar adasında veya imar bütünlüğü gösteren parsellerde fonksiyon değişikliği (örneğin Konut Alanından Ticaret + Konut veya Turizm Alanına geçiş) ya da emsal/kat artışı talep edildiğinde süreç şu adımlarla ilerler:
- Önceki Değerin Tespiti (\(D_1\)): Plan değişikliği onaylanmadan önceki mevcut imar durumu ve yapılaşma haklarına göre arsanın piyasa değeri belirlenir.
- Sonraki Değerin Tespiti (\(D_2\)): Yeni onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kararlarına göre oluşan yeni zemin değeri hesaplanır.
- Değer Farkı (\(\Delta D = D_2 - D_1\)): İki değer arasındaki pozitif fark üzerinden kanunda belirlenen oranda Değer Artış Payı tahakkuk ettirilir.
Parsel Emsal & İnşaat Alanı Simülasyonu
Mevcut ve hedef TAKS/KAKS katsayılarınızı girerek toplam inşaat alanı farkını saniyeler içinde hesaplayın.
Hesaplama Aracını Aç ➔3. Hangi Plan Değişiklikleri Değer Artış Payından Muaftır?
Her plan değişikliği değer artış payına tabi değildir. Aşağıdaki durumlar kapsam dışında veya muaf tutulmuştur:
- 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanları: Kentsel dönüşüm odaklı belirli uygulamalarda kanuni istisnalar geçerlidir.
- Kamu Yatırımları ve Donatı Alanları: Kamu kurumlarının mülkiyetindeki alanlarda kamu yararı amacıyla yapılan plan değişiklikleri.
- Emsal ve Fonksiyon Artışı İçermeyen Düzenlemeler: Toplam inşaat alanını (KAKS) veya kullanım fonksiyonunu değiştirmeyen, yalnızca kitle/çekme mesafesi veya plan notu düzeltmesi niteliğindeki değişiklikler.
4. Ödeme Zamanı ve Tapu Şerhi Süreci
İmar planı değişikliği kesinleştikten sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine "Değer artış payına tabidir" şerhi işlenir. Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya yapı ruhsatı alınması aşamasında ödenmek zorundadır. Bu bedel ödenmeden belediye tarafından inşaat ruhsatı düzenlenemez ve tapuda devir işlemi gerçekleştirilemez.
Teknik Danışmanlık Uyarısı
Plan değişikliği teklifi hazırlamadan önce Somut Planlama şehir plancıları tarafından Ön Fizibilite ve Değer Artış Simülasyonu yapılması, yatırımcıyı beklenmedik maliyet sürprizlerinden korur.