Kentsel Dönüşümde Adalet: Şerefiye Hesabı (Değerleme) Nasıl Yapılır?
Aynı metrekareye sahip iki dairenin veya dükkânın değeri neden farklıdır? Kat malikleri arasında hak kaybını önleyen matematiksel şerefiye puanlama sistemi ve 2026 salt çoğunluk (%50+1) kuralları.
İçindekiler
1. Şerefiye Hesabı Nedir ve Neden Kritik Öneme Sahiptir?
Kentsel dönüşüm süreçlerinde en sık yaşanan anlaşmazlık, tapudaki arsa payı ile bağımsız bölümlerin fiili piyasa değeri arasındaki uyumsuzluktan kaynaklanır. Örneğin geçmişte müteahhit tarafından eşit arsa payı verilmiş 1. kattaki kuzey cepheli daire ile 6. kattaki güney/deniz manzaralı dairenin ekonomik değeri aynı değildir.
Şerefiye hesabı, hem mevcut (yıkılacak) binadaki bağımsız bölümlerin hem de yeni yapılacak projedeki bağımsız bölümlerin fiziksel, konumsal ve çevresel üstünlüklerini matematiksel katsayılarla puanlayarak adil paylaşım matrisi oluşturma işlemidir.
2. Şerefiye Puanlamasında Kullanılan 6 Temel Kriter
- Kat Konumu (Yükseklik Katsayısı): Zemin/bodrum katlardan üst katlara çıkıldıkça aydınlanma, gürültüden uzaklaşma ve ferahlık etkisiyle her kat için kademeli şerefiye artışı uygulanır.
- Cephe ve Yönelim (Güneşlenme): Güney ve doğu cepheli bağımsız bölümler, ısıtma ekonomisi ve gün ışığı avantajı nedeniyle kuzey cepheye kıyasla daha yüksek katsayı alır.
- Manzara ve Açıklık: Önü kapanmaz park, deniz, vadi veya geniş bulvar cephesi bulunan dairelere CBS görünürlük (viewshed) analiziyle manzara puanı eklenir.
- Cadde/Sokak Cephesi (Ticari Birimler): Zemin kat dükkânlarda ana arter cephesi, köşe başı konumu ve vitrin genişliği en belirleyici faktördür.
- Net/Brüt Alan ve Plan Tipolojisi: Balkon, teras, ebeveyn banyosu ve salon cephe genişliği gibi mimari nitelikler.
- Sosyal Donatı ve Otopark Erişimi: Tahsisli kapalı otopark, depo alanı ve blok girişine yakınlık.
Dönüşüm Parselinizin Yeni Emsalini Hesaplayın
Arsanızın TAKS, KAKS ve çekme mesafelerine göre yeni projede toplam kaç m² inşaat çıkacağını simüle edin.
Parsel Hesaplama Aracına Git ➔3. 6306 Sayılı Kanunda %50+1 Salt Çoğunluk ve Değerleme
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da yapılan son düzenlemelerle birlikte, riskli yapılarda yeniden yapım ve kat karşılığı sözleşme kararları artık 2/3 çoğunluk yerine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile alınabilmektedir.
Ancak çoğunluk kararına katılmayan azınlık hisselerinin açık artırma usulüyle satışı veya mahkeme süreçlerinde iptal davalarıyla karşılaşmamak için, bağımsız bölüm dağılımının bilimsel bir Şerefiye ve Değerleme Raporuna dayandırılması hukuki açıdan hayati önem taşır.
Somut Planlama CBS Destekli Şerefiye Modeli
Somut Planlama olarak 3B güneşlenme, gölge ve görünürlük (viewshed) analizlerini Coğrafi Bilgi Sistemleri (GIS) ortamında çalıştırarak, kat maliklerinin tamamının ikna olduğu şeffaf şerefiye tabloları üretiyoruz.